in

İşyeri Kira Sözleşmeleri. İşeri Avukatlık Bürosu Sorularınıza Yanıt Veriyor.

işyeri kira sözleşmeleri

İşyeri kira sözleşmeleri ile ilgili tüm sorulara İşeri Avukatlık Bürosu cevap verdi. İşte işyeri kira sözleşmeleri ile ilgili tüm ayrıntılar.

İşyeri Kira Sözleşmeleri

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında İşyeri Kira Sözleşmeleri İlişkin Olarak Yürürlüğü Ertelenen Hükümler

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Borçlar Hukuku kapsamında yer edinen konulara ilişkin birçok düzenlemeyi ve yeniliği beraberinde getirmiştir. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer alan hükümlerin yürürlük tarihleri arasında farklılıklar bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 2012 yılında yayımlanan Geçici 2. Maddesi uyarınca, tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kiralarında, kanunun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 maddelerinin yürürlük tarihi 01.07.2020’ye ertelenmiştir. Bu durumda, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmelerinde bahse konu maddelerdeki konulara ilişkin olarak, öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde ise, mülga 818 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri uygulanır.

Yukarıda sözü edilen kanun hükümlerinin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi ile beraber, kiracı aleyhine olan ve işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olan birtakım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan kanun maddeleri şunlardır :

TBK 323 – Kira İlişkisinin Devri

  • Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
  • Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
  • İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Bu hüküm, 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunundan farklı olarak, kira ilişkisinin devrine ilişkin bir düzenleme getirmiş olmasına karşın, önceki Kanun döneminde de işyeri kiracısının, kira sözleşmesini kiraya verenin rızası olmadan devretme yetkisi bulunmuyordu. Bu hüküm ile asıl olarak etkisini gösterecek hususlar, işyerinin kiracı tarafından devri halinde, kiraya verenin rızasının açık şekilde alınması gerektiği ancak kiraya verenin bu rızayı haklı sebep olmadıkça vermekten kaçınamayacağı ile devirden sonra kira süresinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl boyunca devreden ile devralan kiracının müteselsil sorumluluğudur.

TBK 325 – Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

  • Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
  • Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin bitiminden önce geri verilmesine ilişkin bir düzenleme bulunmamakla birlikte, Yargıtay içtihatlarında erken tahliye halinde kiracının ödeyeceği tazminatın, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönünde kararları yer almaktadır. Buradan bahisle, bir işyeri kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız şekilde sözleşme süresinin bitiminden önce feshi halinde, kiraya veren kiracıdan kiraya veren yerin yeniden kiralanabileceği süre gözetilerek bir tazminat talep edebilmektedir. Bu tazminat tutarı, uygulamada genellikle 3 aylık kira tutarı olarak belirlenmekle birlikte, kiralanan yerin konumu ve işleyişine göre farklılık gösterebilir.

TBK 331 – Önemli Sebepler

  • İşyeri kira sözleşmeleri konusunda taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
  • Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Bu madde hükmü, taraflar açısından kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren haklı bir nedenin varlığı halinde, tarafların sözleşmeyi feshetme hakkına yöneliktir. Borçlar Kanunu’nun 264. Maddesi uyarınca, kira süresinin 1 yıldan fazla olması halinde, tazminat bedeli 6 aylık kira bedelinden az olmamaktadır. Benzer bir içeriğe sahip olan bu hükümde ise, fesih halinin varlığı halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisi hakimin takdirine bırakılmıştır.

TBK 340 – Bağlantılı Sözleşme

  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Mülga kanunda bu hüküm ile benzer bir hüküm bulunmadığından, 01.07.2020 tarihine kadar, işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılabilmektedir. Ancak 01.07.2020 tarihi itibariyle, kiracının yararının bulunmadığı ve kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bağlantısı bulunmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen herhangi bir hüküm geçersiz sayılacaktır.

TBK 342 – Kiracının Güvence Vermesi

  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylı kira bedelini aşamaz.
  • Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında kiracının ödeyeceği güvence bedeli(depozito) tutarı, serbestçe kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu tarihten sonra, bu tutarın 3 aylık kira bedelini aşması mümkün olmayacaktır. Bunlara ek olarak, kiracı tarafından güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak ödeneceği hallerde, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yapılması zorunluluğu getirilmiştir.

TBK 343 – Genel Olarak Kira Bedeli

  • Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını öngören bu madde, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 9. Maddesiyle örtüştüğünden, erteleme süresi boyunca herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

TBK 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

  • Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
  • Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
  • Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
  • Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında, kira bedelinin belirlenmesine yönelik herhangi bir düzenleme bulunmadığından, uygulamada karşılaşılan en büyük problem, kira bedelinin belirlenmesinde ortaya çıkmaktadır. Uygulamada ortaya çıkan bu sorunlar, Yargıtay içtihatları ile birlikte çözüme kavuşmaktaydı. Ancak yürürlüğe girecek düzenleme birlikte, mevcut kira sözleşmelerinde yer alan kira bedelinin belirlenmesine yönelik düzenlemeler, yürürlüğü ertelenen Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin yürürlüğe girmesi ile hükümde yer alan sınırlamalara tabi hale gelecektir.

Ayrıntılar için İşeri Avukatlık Bürosu web sitesini ziyaret edebilirsiniz.

TBK 346 – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

  • Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu hüküm ile birlikte, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersiz sayılacağı bildirilmiştir. Taraflarının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde yer alan cezai şartlar ve muacceliyet kayıtları, işbu madde hükmü ile geçersiz hale gelecektir.

TBK 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

  • Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu hükümde tahliye sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmiş olup 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8. Maddesi ile örtüşmektedir. Kanun uyarınca konut ve çatılı işyerlerine yönelik kira sözleşmeleri süre sonunda kendiliğinden sonra ermeyip, kiracı tarafından süre bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşacak şekilde bir fesih bildiriminde bulunulmadıkça kendiliğinden birer yıllık süreler ile uzamaktadır. Kiraya verenin kira sözleşmesini süre sonuna dayanarak yahut Kanun’da belirtilmeyen keyfi nedenlerle onuncu uzama yılından önce feshetme hakkı mevcut değildir. İşbu sebeple, kiraya verenin Kanun uyarınca kiracının dava yoluyla tahliyesini talep edebileceği haller Kanun’da belirtilenler ile sınırlıdır.

Bu ve bunun gibi bir çok hukuki konuda https://www.iseri.av.tr/ sitesini ziyaret edebilir, bizleri arayabilirsiniz.

 

                                                                                   Stj. Av. Muammer AYDIN

.

En Zor Tekerlemeler Yazımıza Göz Atmak İster misiniz? 

 

2 Comments

Leave a Reply

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

    minamata felaketi: vahşeti yaşayanlar

    Minamata Felaketi: Vahşeti Yaşayanlar

    batıl inançlar ve insan psikolojisi

    Batıl İnançlar ve İnsan Psikolojisi